BTW bij grondaankopen

Kosten voor grondaankopen zijn In de realisatiefase van een project subsidiabel. Dat is één van de spelregels van de Regeling subsidies hoogwaterbescherming 2014 (hierna: Regeling). Om te komen tot een juiste raming van grondverwervingskosten, is het noodzakelijk om te weten of er btw over de grondaankopen berekend moet worden. De wetgeving hierover is per 1 januari 2019 gewijzigd.

Context Regeling grondaankopen

In de Regeling staat in artikel 4 over de realisatiefase onder andere opgenomen dat ‘rechtstreeks aan een sober en doelmatig ontwerp van de maatregel toe te rekenen verwervingskosten van een onroerende zaak’ in aanmerking komen voor reguliere subsidie.

Deel B ‘Werkwijze bij het vaststellen van (niet) subsidiabele kosten’ is een nadere uitwerking van de Regeling en  beschrijft welke kosten  wel en niet voor subsidie in aanmerking komen. Voor grondverwerving staat dat de kosten voor het verwerven van het eigendom van, of het zakelijk recht over de grond, inclusief de eventueel aanwezige opstallen die benodigd zijn voor de realisatie van het project, subsidiabel zijn.

Grondverwervingskosten moeten worden opgevoerd in de SSK-raming behorende bij een subsidieaanvraag. Om de hoogte van de subsidieaanvraag goed te kunnen berekenen, is het  noodzakelijk om te weten of er btw over de grondaankopen berekend moet worden.

Context wijziging van artikel 11, lid 4 Wet op de Omzetbelasting 1968 per 1 januari 2017

Vanaf 1 januari 2017 is de wetgeving t.a.v. de btw gewijzigd. Gevolg daarvan is dat voor de meeste aankopen van onbebouwde grond (agrarisch en niet-agrarisch) ten behoeve van de realisatie van de projecten, 21% btw verschuldigd is aan de verkopers als die voor de Belastingdienst ondernemer zijn.

Achtergrondinformatie

Om aan te sluiten bij de Europese btw-richtlijn, heeft de wetgever de Wet op de Omzetbelasting 1968 gewijzigd. Ten gevolge van de wijziging van artikel 11, lid 4 Wet op de Omzetbelasting 1968 per 1 januari 2017 heeft het wettelijke begrip ‘bouwterrein’ een ruimere betekenis dan eerder het geval was. Daardoor is de levering van een bouwterrein door een ondernemer eerder aan de heffing van btw onderworpen.

Onder een bouwterrein wordt verstaan ‘onbebouwde grond, die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen’. Onder ‘gebouw’ is te verstaan ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Deze definitie moet ruim worden geïnterpreteerd: ook wegen, bermen, bermsloten e.d. vallen onder het begrip ‘gebouw’.

NB. Per 1 januari 2018 is de vrijstelling van de heffing en afdracht van btw voor land- en tuinbouwers vervallen. Onteigening van onbebouwde agrarische grond van een (beroepsmatige) land- of tuinbouwer is daarmee nu aan  btw-heffing onderworpen.

Btw over grondaankopen bij dijkversterkingsprojecten

Samen met de waterschappen is een btw-beslisboom opgesteld op grond waarvan de vraag kan worden beantwoord of bij een grondaankoop al dan niet btw verschuldigd is.

De beslisboom geldt als een verheldering van de wetgeving en is niet bedoeld als interpretatie van de wetgeving.

Toelichting beslisboom

Btw is een complexe materie. Het is dan ook niet mogelijk om alle situaties onder de werking van bijgevoegde btw-beslisboom te scharen. Uitgangspunt van deze beslisboom is dat de boom in de meest voorkomende situaties voorziet in het antwoord op de vraag of bij de betreffende grondaankoop al dan niet btw verschuldigd is.

Indien de beslisboom geen oplossing biedt voor een specifieke situatie, dient het btw-vraagstuk verder te worden onderzocht met de verkopende partij.

Wet op de omzetbelasting 1968

Uitgangspunt van de Wet op de omzetbelasting 1968 is dat de levering van onroerende zaken vrijgesteld is van heffing van btw. Ten aanzien van dit uitgangspunt gelden twee uitzonderingen, namelijk:

  1. de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming;
  2. de levering van een bouwterrein.

Btw-beslisboom grondaankoop bij dijkversterkingsprojecten

Aandachtspunten

  • één onroerende zaak kan maar één btw-regime hebben;
  • bijkomende prestaties (zoals het vergoeden van schade en het vergoeden van de kosten van een deskundige) volgen het btw-regime van de hoofdprestatie;
  • indien blijkt dat btw verschuldigd is, dan kan de inkoop-btw bij de belastingdienst teruggevraagd worden.

Meer weten over btw bij grondaankopen?

Neem dan contact op met het begeleidingsteam.